定期借家権って何？
定期借家権とは
定期借家権とは、平成12年3月1日から施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（いわゆる「定期借家法」）によって創設された新しいタイプの借家権で、「契約期間の満了により終了する借家権」のことをいいます。
定期借家権は、契約で定めた期間が満了した際には契約は更新されることなく終了します。賃貸借の期間が満了した際に、更新という制度が無く、期間によって終了する借家権を「定期借家権」といいます。
定期借家権の経済的機能
定期借家権と従来の借家権を較べた場合、最大の相違点は、定期借家権は期間の満了により賃貸借が終了するため、明け渡しを求める際に立ち退き料が不要ですが、従来の借家権は契約期間満了後も借家権が継続するため、明け渡しを求める際は立ち退き料が必要になります。
定期借家権の契約条件
１．賃貸人の書面による事前の説明義務
賃貸人は契約の前に「定期借家権は更新がないこと」且つ「期間の満了により賃貸借が終了すること」を書面を交付して説明しなければなりません。
２．公正証書等による書面で契約すること。
公正証書等の書面で契約をすることが定期借家権の成立の条件になっています。
※公正証書でなくても良い。
定期借家権の期間
１．1年未満の契約も有効
２．20年を超える期間でも契約が可能
定期借家権の期間内解約権
１．居住用賃貸物件（床面積が200?未満）の場合、賃借人が転勤、療養、親族の介護、その他やむを得ない事由により、生活の本拠を移転する必要がある場合は、解約の申し入れができ、１か月後に賃貸借は終了します。
２．上記の規定により借家人に不利な特約は無効。
定期借家権の期間満了時の通知
１．1年以上の期間を定めた定期借家契約の場合は期間の満了による終了を賃借人に通知期間内（期間満了の1年前から6か月前まで）に通知しなければならない。
２．通知期間の超過後であっても通知をした場合は、通知をしたときから6か月を経過すれば、定期借家契約を終了できる。
賃料増減額請求権
定期借家権の場合に限り、賃料の改定にかかる特約を排除することができる。
既存契約からの切り替えについて
１．既存契約を定期借家契約に切り替える転換契約は無効。
２．定期借家契約は新法施行後の新規契約に限って利用が出来る。
３．居住用賃貸物件は、既存の借家契約を当事者が合意解約した場合でも、同一当事者間での同一建物を目的とした定期借家契約を締結することは当分の間不可。
４．定期借家契約は更新が出来ないが、定期借家契約が期間の満了により終了した場合でも、再契約をして使用を継続することは可能。
５．定期借家契約では礼金は不要。ただし、敷金は必要。
定期借家権と従来の借家権との比較
定期借家権
従来の借家権
契約の締結方法
事前に書面を交付して説明
公正証書等の書面で契約口頭でも可能
契約期間
任意
1年未満の契約及び20年超の契約は不可*1
契約期間の満了
契約は終了
契約は終了せず更新
賃貸人からの正当事由による契約の解除
適用無し
適用有り
契約更新制度
無し
有り
法定更新制度
無し
有り
賃料増減額請求権
排除が可能
特約の定めに従う
有り
賃借人による期間内解約権
一部居住用で強行規定*2
任意規定
敷金
必要
必要
礼金
不要（一部の地域で必要）*3
必要（一部の地域又は業者で必要）*3
更新料
不要
原則として必要
仲介手数料
必要（再契約時も必要）
必要
立ち退き料
不要
原則として必要
*1
期間１年未満の契約は期間の定めのない賃貸借と見なされます。平成12年3月1日以降は20年以上の契約が可能です。
*2
床面積200?未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の根拠として使用することが困難となった場合には、特約が無くても中途解約が可能です。
*3
広島では礼金の慣習は殆ど有りません。
広島県外から進出した不動産会社が礼金を取りはじめました。
最近では広島の不動産業者も礼金を表示する所が増えました。これは退去時に敷金を全額返す訴訟を起こす借り主が増えたため最初に修繕費用を確保しておきたいと家主が考え始めためと思われます。
賃貸人のメリットを一般的にいうと次のようになります。
ア 立退き料不要
期間満了より、正当事由の有無にかかわらず賃貸借契約が終了しますから、立退き料を支払う必要がありません。
イ 賃料を契約どおりに値上できる。
賃料改訂の特約の効力がそのまま認められますし、また、契約を新たに結びなおす都度、適正賃料を新たに定めることができますから、これまでのように継続賃料が安くなってしまうということがありません。
ウ 正当事由がない場合でも問題ある賃借人を排除できる。
問題はあるが信頼関係を破壊しているとまではいえない（すなわち正当事由がない）賃借人についても、期間の満了時に明け渡しを求めることができます。
転勤者（リロケーション物件）の定期借家権活用法
1. 転勤族にとっての朗報
転勤の間にマイホームを貸したい方にとっては、契約期間が終了して出てもらえるのは頼もしい制度といえます。今までは、「もし、出ていってもらえなかったら．．．」という不安からなかなか貸すことが出来ない方も大勢います。今後は定期借家権で３年間などの契約が増えるものと思われます。
2. 転勤族にとっての朗報 その2
転勤族の方が、将来マイホームの買い換えを計画する場合、転勤後買い換えまでの間マイホームは貸すことを考えます。しかし、今までの借家権では出てもらえない場合は買い換えが不可能でした。定期借家権で契約しておけば、計画的な買い換えが可能になります。
賃借人のメリットを一般的にいうと次のようになります。
ア 礼金不要
これまでの普通借地権の建物賃貸借のように礼金が不要です。
イ マイホームの建て替え時の仮住まい等の短期間の建物賃貸借が可能になります。
短期間なら解体家主も結構多いものです。建て替え時の仮住まいや長期出張時などのマンスリーマンションに代わる短期賃貸借が可能です。
ウ 居住したい期間が決まっている場合、その期間で契約すれば追い出される心配がありません。
転勤などで、３年間等期間が決まっている場合、途中で出てくれと家主に言われても困りますが、定期借家権で有れば、契約期間は住み続けられます。
エ 居住用及び業務用の賃貸建物市場が拡大されます。
良質な賃貸物件の供給増。
定期借家及び不動産証券化の組み合わせによる新しい賃貸事業の創設。
高齢者住宅、転勤者住宅の市場への供給。
以上
定期借家権導入の経済効果
経済効果の試算は、官庁や業界団体から出されていますが1. 経済企画庁の試算によれば
定期借家権導入後20年間で16兆円（年間8,000億円）2. 定期借家研究会（座長：田中啓一日大教授）によれば
東京都心１時間圏内に限定しても、借家建築戸数は41.6％増加し、投資拡大効果は年間2,740億円、これに耐久消費財消費効果を上乗せすると4,100億円になるとしています。
定期借家権導入の効果と活用
1. 居住用及び事業用の賃貸建物市場の拡大2. 市場動向に即した家賃改定ルールの確率
3. 不動産価格の透明化
4. 土地の流動化、証券化が図られる
5. 我が国の不動産市場のグローバルスタンダード化への対応が可能になる
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